La Nue-propriété : Un investissement à la fois patrimonial, rempart à l’IFI et optimisé en cas de donation !

Par Immoptis
le 31/07/2020

L’investissement en nue-propriété est fondé sur le principe du démembrement de propriété temporaire qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux éléments distincts : La Nue-propriété (les murs) et l’usufruit (l’usage).




La nue-propriété immobilière vous permet de réaliser un achat immobilier neuf avec une décote importante de l’ordre de 30 à 50%. En contrepartie de cette importante décote, vous cédez temporairement l’usage de l’appartement (l’usufruit) à un bailleur institutionnel qui percevra les revenus et supportera les charges pendant une période de 15 à 20 ans. Durant cette période, vous n’aurez aucune contrainte liée à la gestion du bien, aucune dépense à prévoir, aucun risque d’impayés ni de taxation sur les loyers.

Au terme du démembrement l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien (nue-propriété + usufruit) qui est remis en état par le bailleur sans aucune formalité ni frais de la part du propriétaire.

A cette occasion l’investisseur aura le choix entre, garder son bien pour y habiter ou pour le mettre en location, ou bien le revendre.

Cet outil très puissant va permettre de bénéficier de nombreux avantages fiscaux liés à la fiscalité des plus-values, à la fiscalité des revenus fonciers et même en cas de transmission durant la période de démembrement.

En effet, contrairement à tout autre type d’immobilier, l’investissement en nue-propriété ne rentre pas dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ainsi pour les investisseurs qui ont une appétence pour l’immobilier mais qui hésitent à compléter leur patrimoine existant pour des problématiques d’IFI, c’est une solution indéniable.

De plus si vous percevez déjà des revenus locatifs existants et par définition revenus lourdement fiscalisés, et que vous avez financé votre acquisition en nue-propriété avec un emprunt bancaire, alors vos intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers issus d’autres locations ; vous pourrez ainsi diminuer la fiscalité de vos revenus fonciers qui sont taxés pour rappel à votre tranche marginale d’imposition et contributions sociales.

Si vous décidez, en vue d’une réflexion pour la succession de votre patrimoine, de transmettre à vos enfants un bien acquis en nue-propriété pendant le démembrement, la fiscalité qui s’appliquera sera basée sur la valeur du bien décôté et non sur celle de sa valeur en pleine propriété. Vos enfants feront ainsi une économie importante de droits de donation.

En dernier lieu et non des moindres la plus-value qui est mécaniquement réalisée avec la décôte initiale ne sera jamais fiscalisée au titre de l’impôt sur la plus-value. Seule la valorisation du bien au-delà de sa valeur initiale de pleine propriété est fiscalisée ; cela permettra notamment aux investisseurs de pouvoir revendre leur bien avant les 25 ou 30 ans en limitant les frais.

Ainsi du fait de ces différents aspects, à la fois fiscaux et patrimoniaux, la Nue-propriété est un outil patrimonial puissant qui permettra à la fois de diversifier son patrimoine mais également d’investir en immobilier d’investissement sans jamais avoir les aléas de la location.

 


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