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Les garanties locatives
Pour protéger l’investisseur plusieurs types de garanties sécurisent votre investissement.
Ces garanties peuvent découler de la loi, on parle alors de "garanties légales", ou bien du contrat lui-même, on parle dans ce cas de "garanties contractuelles".
Les garanties contractuelles
Les garanties légales
Les garanties contractuelles
Contrairement aux garanties légales, les garanties contractuelles découlent, non pas directement de la loi, mais du contrat qui a été signé entre les parties.
Garantie loyers, charges et taxes impayés
Indemnisation des pertes pécuniaires (y compris les frais de contentieux) subies du fait du non paiement des loyers par le locataire.
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Garantie dégradation / détérioration
Garantie de remboursement des frais de remise en état des locaux assurés après détériorations ou disparitions imputables au locataire constatées au départ du locataire par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie.
La perte pécuniaire correspond au temps nécessaire à l’exécution des travaux de remise en état des locaux.
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Protection juridique
Garantie du propriétaire bailleur contre tout litige lié au contrat de location des locaux assurés.
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Garantie absence de locataire
Garantie la perte financière résultant d’une absence de location d’un lot objet d’un bail d’habitation uniquement. Carence locative (absence du premier locataire), et vacances locatives (absence à partir du deuxième locataire).
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Agrément du locataire
Le gestionnaire doit vérifier la solvabilité du locataire selon les critères prévus aux conditions générales.
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Garantie de revente
Certains promoteurs offre une garantie de revente dans la limite d’un plafond défini par ce dernier, en cas de vente liée à un cas de force majeur.
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Les garanties légales
La Garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement courre pendant un an à compter de la date de réception du bien. Durant cette période, le propriétaire peut encore signaler au constructeur ou à l’entrepreneur les anomalies de leur fait ou du fait de leurs sous-traitants et en demander la réparation.
La garantie de parfait achèvement couvre les dommages ayant fait l’objet de réserves lors de la réception, qu’ils soient dûs à une malfaçon (travaux mal réalisés) ou bien à une non conformité (travaux non exécutés selon la demande).
Les désordres qui n’ont pas été signalés lors de la réception des travaux ne sont pas garantis hormis pour les défauts d’isolation phonique.
Après constatation des désordres, les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord entre le propriétaire et le constructeur/entrepreneur.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale. Pendant cette période d’un an, cette garantie ne se substitue pas aux garanties décennales et biennales pour les désordres y afférant.
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Garantie d'isolation acoustique
Votre logement doit répondre aux exigences minimales requises en matière de protection contre les nuisances sonores. A ce titre, vous bénéficiez d'une garantie d'isolation acoustique qui s'inscrit dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Si les normes minimales d'isolation acoustique ne sont pas respectées, à compter de la prise de possession, vous avez un an pour signaler les défauts à votre vendeur.
Les travaux nécessaires pour atteindre le minimum réglementaire sont à la charge du vendeur pendant un an après la réception de l'ouvrage. Par ailleurs, la tendance de la jurisprudence est de considérer qu'un défaut acoustique rendant l'immeuble impropre à sa destination peut rentrer dans le cadre de la garantie décennale. Dans pareil cas, vous êtes couvert par l'assurance dommages-ouvrage pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux.
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La garantie biennale
La garantie biennale couvre l'acquéreur pendant deux ans à compter de la date d’achèvement des travaux contre tous les désordres affectant les éléments d'équipement.
Cette garantie dite de bon fonctionnement couvre le mauvais fonctionnement des équipements dissociables de la construction (les biens qui peuvent êtres démontés et remontés sans avoir à "casser" une partie de la construction) :
Mauvais fonctionnement du système de chauffage (chaudière, radiateurs),
décollement des sols (carrelages, moquettes) et des revêtements muraux (faïences, papiers peints),
fissures sur cloisons,
sanitaires, robinetterie défectueuse,
dysfonctionnement des portes, fenêtres, volets,…
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La garantie décennale
La garantie décennale garantit l'acheteur contre tous les vices de construction pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux.
Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou la rendent inhabitable (impropre à sa destination), même s’il s’agit d’un vice du terrain :
Défaut d’étanchéité de la toiture,
défaut d’isolation thermique entraînant par exemple des condensations ou moisissures.
déformation, fissuration de la charpente,
fissuration des fondations ou d’un mur porteur qui compromettent la solidité de l’ouvrage,
affaissement d’un escalier,
problèmes de canalisations d’eau,
problèmes sur l’installation électrique,
infiltrations d’eau de pluie,
...
Les désordres liés aux éléments d’équipement de la maison, dès lors que ceux-ci
sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures, relèvent de la garantie décennale. (Si le fait d'ôter cet élément a des conséquences pouvant entraîner une détérioration de l'ouvrage).
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L’assurance dommages-ouvrage
L'assurance dommages ouvrage a pour but de garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages subis.
L’assurance dommages-ouvrage est une assurance de pré-financement. Elle vous permet d’être remboursé sans avoir à attendre qu’un tribunal se soit prononcé sur la responsabilité de chaque professionnel !
Son but est de rembourser rapidement toutes les réparations qui relèvent de la garantie décennale, car en cas de sinistre il est très fréquent que les divers corps de métiers ayant participé à la construction de votre logement se "rejettent la balle".
Elle prend effet au terme de la garantie de parfait achèvement (soit 1 an après la date de la réception des travaux) et expire en même temps que la garantie décennale.
Elle couvre les mêmes dommages que la garantie décennales, à savoir ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou la rendent inhabitable (impropre à sa destination), ainsi que les désordres liés aux éléments d’équipement de la maison, dès lors que ceux-ci sont indissociables des ouvrages.
L’assurance dommage ouvrage n’est pas obligatoire. Néanmoins, l’absence de DO vous expose à devoir attendre l’aboutissement d’un recours contre les constructeurs pour obtenir réparation des dommages.
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